|
Рыбинск сегодня имеет значительный ресурс, который при грамотном подходе может серьезно пополнить доходную часть бюджета и дать новый импульс развитию бизнеса. Речь идет о муниципальных объектах недвижимости. Закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" обязал исполнительную власть до 1 января 2009 года осуществить отчуждение всего "коммерческого" муниципального имущества. То есть все здания и помещения, кроме библиотек, домов культуры, спортивных комплексов и других социальных объектов, должны быть проданы.
Приватизация вне плана
Закон обязал – надо исполнять. Но приватизация городской недвижимости идет как-то неуверенно. Так, в прошлом году не удалось продать 13 объектов из запланированных. Бюджет недосчитался ожидаемых миллионов, под которые, надо заметить, уже были расписаны расходы.
Обсуждение плана приватизации в этом году проходило драматично. Депутаты упрекнули чиновников, что те плохо работают, и уж было собрались проголосовать за продажу предложенных администрацией 45 объектов, как поступило неожиданное предложение - увеличить список на 222 пункта! Как оказалось - список формировался наугад. В него попали и производственные предприятия, и помещения, которые арендуют законопослушные предприниматели, и здание прокуратуры в том числе.
Выставить на продажу и реализовать такое количество объектов - задание заведомо невыполнимое. К тому же это могло вызвать негативный резонанс со стороны малого и среднего бизнеса, который по большей части и занимает на правах аренды эти муниципальные площади. В итоге – депутаты все же утвердили предлагаемый администрацией план приватизации 45 объектов на сумму 200 млн. рублей. Однако после этого план дважды подвергался коррективам.
В конце марта этого года решением Муниципального совета был создан прецедент – из прогнозного плана приватизации был исключен объект – помещение, которое 15 лет арендует коллектив парикмахерской №1. Выкупить помещение на аукционе предприятию бытового обслуживания не представлялось возможным - стартовая цена объекта составляла 5 млн. рублей. Позже в Совет стали обращаться и другие арендаторы муниципальной недвижимости с аналогичными ходатайствами, но их просьбы были отклонены. Депутаты осознали, что отказаться от приватизации этих объектов – значит лишить бюджет ощутимой доли доходов. А в апреле план был дополнен еще 13 объектами, за счет продажи которых доходную часть бюджета планируется пополнить на 110 млн. рублей.
Но похоже, что и в этом году исполнение плана приватизации снова под угрозой срыва. До начала августа администрация смогла продать на аукционе только 10 объектов из 70 запланированных, выручка составила 53 млн. рублей. При сложившейся ситуации вряд ли удастся выполнить план приватизации хотя бы наполовину. А значит, город опять недосчитается необходимых средств.
Арендаторы негодуют. Почти молча
Безусловно, в бизнес-среде каждый раз возникали волнения. Тихие. Рыбинские предприниматели в массовых митингах, пикетах не замечены. Те, чьи площади включены в план приватизации – единицы, свои проблемы решат сами. Остальные – молча платят или не платят аренду за свои площади и надеются, что их в ближайший план приватизации не включат.
Удивляет и пассивность представителей бизнеса в приобретении муниципальной недвижимости. Сегодня на вопрос: выгодно ли вкладывать деньги в имущество тебе не принадлежащее? – любой школьник ответит отрицательно.
Казалось бы, арендатор уже вложил немалые средства в муниципальное имущество – отремонтировал помещение, благоустроил близлежащую территорию, сделал из своего магазина, офиса или производства картинку, а вот выкупить так необходимое для ведения бизнеса помещение не торопится. В подтверждение этому такая статистика: семь из 22 объектов, по которым были объявлены аукционы, выставлены на торги повторно.
Долгожданный закон
5 августа основная часть федерального закона «Об особенностях порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» вступила в силу.
В соответствии с новым законом, представители малого и среднего предпринимательства вправе выкупить арендуемое ими недвижимое имущество в срок до 1 июля 2010 года. Более того, они могут сделать это по своему выбору - единовременно или в рассрочку. Предельные сроки рассрочки оплаты приобретаемого имущества, а также предельная площадь арендуемого помещения устанавливается законами субъектов РФ. Надо заметить, что право выкупа имущества не уведомительное, а разрешительное. То есть решать - продавать или не продавать имущество бизнесмену, будет власть на местах.
Преимущественное право на выкуп недвижимого имущества может быть предоставлено не всем и только при определенных условиях. Так, арендуемое имущество должно находиться у предпринимателя в аренде в течение трех и более лет, арендная плата при этом всегда должна перечисляться надлежащим образом. Кредитные и страховые организации, за исключением потребительских кооперативов, инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, профессиональные участники рынка ценных бумаг, ломбарды и некоторые другие представители малого и среднего бизнеса воспользоваться преимущественным правом на выкуп арендованного имущества не смогут.
Что же касается цены приобретения такого имущества, то она устанавливается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Кстати, закон предусматривает обязанность уполномоченного органа власти при поступлении от арендатора заявления о реализации преимущественного права на выкуп обеспечить эту независимую оценку имущества. Получив же отчет об оценке в двухнедельный срок от даты его получения, принять решение об условиях приватизации и направить арендатору проекты соответствующих договоров.
Предельные сроки и площадь
- На последнем заседании Координационный совет по малому и среднему предпринимательству при губернаторе области, куда входят и рыбинцы, внимательно изучив закон, вышел с рекомендациями в Ярославскую областную думу принять за основу для рассрочки срок не более 3 лет, и приватизацию площади не более 500 кв. метров. В сентябре-октябре, я надеюсь, этот вопрос будет рассмотрен депутатами, - рассказывает Борис Логинов, заместитель председателя Координационного совета при главе города Рыбинска.
По поводу предельных сроков для рассрочки на приобретаемое имущество есть и другое мнение. Пожалуй, впервые за всю историю существования малого и среднего предпринимательства в Рыбинске, бизнесмены объединяются для участия в законотворчестве. В Рыбинске создана инициативная группа предпринимателей, состав которой на сегодня, по словам председателя Игоря Мяконькова, достиг ста человек. Группа намерена выйти в областной законодательный орган с предложением увеличить предельный срок рассрочки до пяти лет.
В качестве основного аргумента – официальный отзыв Правительства РФ на проект федерального закона. В частности в документе говорится: «..в целях оказания действенной практической поддержки субъектов малого предпринимательства целесообразно предусмотреть увеличение срока, в течение которого субъектам малого предпринимательства может быть предоставлена такая рассрочка с трех до пяти лет». Инициативная группа и намерена с соответствующим ходатайством обратиться во все представительные органы власти города и области.
«Синица», но в руке
Какое бы решение о предельных размерах площади и сроках рассрочки оплаты приобретаемой муниципальной недвижимости ни приняла областная дума, обратиться с заявками о предоставлении преимущественного права выкупа, арендаторы смогут не ранее 1 января 2009 года. Но для того, чтобы долгожданный закон заработал на практике, органам местного самоуправления Рыбинска необходимо как можно быстрее проработать нормативную базу.
С вступлением в силу нового закона, город, безусловно, потеряет часть средств. Продажа объектов с аукциона, как правило, выше рыночной стоимости недвижимости. К тому же, если областная дума примет предельный срок рассрочки – пять лет, это станет неплохим подарком для арендаторов. Растущая из года в год инфляция сыграет на руку предпринимателю, «обесценивая» суммы ежемесячных платежей.
С другой стороны, если предприниматели воспользуются своим преимущественным правом и выкупят объекты, доходы от приватизации муниципальной недвижимости можно будет не только планировать, но и реально учитывать при формировании доходной части бюджета. Что также немаловажно для города.
Несколько слов в тему
Реализация федеральных законов на местах, как правило, не обходится без эксцессов. В ближайший год у средств массовой информации работы прибавится – на страницах газет и в новостных сюжетах развернется масштабная полемика по поводу не только реализации закона о выкупе.
Администрация города разработала программу «Содействия развития малого и среднего предпринимательства на 2008-2010 годы». В мероприятиях программы в разделе финансовой и имущественной поддержки предусмотрено «формирование и актуализация перечня муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему предпринимательству». Утверждать подобный перечень органам местного самоуправления дает право федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» (п. 4 ст. 18), вступивший в силу 1 января этого года.
В этом законе оговаривается, что имущество может быть передано только на возмездной основе и использоваться по целевому назначению. Но нет ни слова о порядке передачи, о принципах формирования такого перечня, нет и указания на то, что органы местного самоуправления обязаны разработать соответствующее положение. То есть фактически, в перечень может попасть любой объект недвижимости, арендуемый представителем малого и среднего бизнеса. И даже тот, где арендатор – реальный покупатель муниципальной недвижимости в рассрочку… О возможных последствиях реализации федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» могут уже сегодня гадать не только СМИ, но и правоохранительные, и судебные органы…
А пока вернемся к главному. Четырем респондентам мы задали три основных вопроса, которые касаются актуальной проблемы реализации муниципальной недвижимости.
| Городу выгоднее продать муниципальные объекты недвижимости или сдавать в аренду? |
Почему у предпринимателей не пользуются спросом муниципальные объекты недвижимости, выставленные на торги? |
Новый закон, позволяющий арендаторам воспользоваться преимущественным правом при выкупе муниципальных объектов недвижимости, изменит ситуацию по приватизации городской недвижимости? |
| Сергей Есипов, директор департамента недвижимости администрации города Рыбинска |
| Нельзя сказать однозначно. Есть дорогие объекты, которые приносят хорошую арендную плату. Есть руины на краю города, которые и в аренду не сдать, и требуют на содержание значительных затрат из бюджета. В данном случае их целесообразнее продать. Надо рассматривать каждый конкретный объект, рассчитывать экономическую основу. Один объект приносит доход 1,5-2 миллиона в год, другой наоборот требует капитальных вложений. Не должно быть крайностей – давайте все продадим или все оставим в аренде. |
Я думаю, что люди не готовы к рыночным ценам, которые сформировались на сегодняшний день и где-то глубоко в своем подсознании ожидают понижения стоимости недвижимость. Хотя, как показывает практика, цены, к сожалению, меньше не становятся. Это в общем, а если рассматривать в частности, то причины у каждого предпринимателя свои – у кого-то деньги в обороте, у кого-то нет желания приобретать, потому что ему дешевле иметь данную площадь в аренде. |
Сегодня 754 объекта недвижимости – здания и помещения - арендуют 500 предпринимателей. Большая часть из них будет попадать под условия этого закона. Но воспользоваться преимущественным правом - личное дело каждого. Навязывать им приватизацию, мы не имеем права. Но даже если 10% процентов обратятся – город сможет продать более семидесяти объектов. |
| Эдуард Литовский, председатель Муниципального Совета города Рыбинска |
| Я думаю, что городу выгоднее продать те муниципальные объекты недвижимости, которые не имеют профильного значения, то есть, не предназначены для решения вопросов местного значения. Условно, мы имеем помещение площадью 100 кв. м. в центре города. Это помещение с аукциона уйдет минимум за 7 млн. рублей. Естественно цифра условная, но смысл от этого не меняется. Купить помещение с аукциона может физическое лицо. Предельная ставка налога на имущество физических лиц – 2%, то есть, собственник, купивший это помещение, в местный бюджет заплатит 140 тыс. рублей. Сейчас ставка налога ниже – 0,7%, но это не снимает с нас возможности установить ее до 2%. Налог на имущество юрлиц полностью взимается в областной бюджет, его ставка составляет 2,2%. В этом случае деньги поступят в область, но вернутся в город в виде субвенций, субсидий и т.д. Можете сами сделать выводы - выгодно или не выгодно продавать муниципальное имущество. |
Недостаточная информационная поддержка. Потенциальный круг заинтересованных лиц, которые могли бы участвовать в этом аукционе не охвачен информационными сообщениями о проведении аукционов. Я думаю, это основная причина. Надо шире публиковать сообщения в областных СМИ, задействовать сайт администрации области, чтобы это прозвучало хотя бы в масштабах области. Почему покупателем должен быть именно рыбинский предприниматель? Чем хуже ярославский, московский? Я считаю, что мы не имеем права вариться в «собственном соку», когда речь идет о вопросах территориального развития. |
Ситуация, безусловно, изменится. Инвестиционная привлекательность объектов площадью до 500 кв. метров как раз и предусмотрена этим законом. С нового года, когда этот закон заработает, предприниматели завалят департамент недвижимости заявками. Те, конечно, которые имеют преимущественное право на выкуп объектов. |
| Борис Логинов, заместитель председателя Координационного совета по малому и среднему предпринимательству при главе города Рыбинска |
| Если учитывать соотношение рыночной стоимости объекта недвижимости и размеров арендной платы - стоимость объекта эквивалентна 12-15 годам аренды - то, конечно, городу выгоднее продать имущество. |
Такова рыночная ситуация. В Москве цены в 20 раз выше и пользуются спросом, в Рыбинске на муниципальные объекты недвижимости ажиотажа нет. Видимо, высока стоимость. Мало строится производственных, торговых и других площадей, необходимых для ведения бизнеса. Мы в этом вопросе очень отстали от Ярославля. |
Я думаю, существенно ситуация не изменится. Рынок ведь не поменяется. Предпринимателям я бы посоветовал уже сегодня внимательно изучить закон и реально оценить свои возможности по преимущественному праву приобретения муниципальной собственности и эффективности бизнеса с учетом выкупа. Обращайтесь в Рыбинский координационный совет по малому и среднему предпринимательству – мы ответим на все интересующие вопросы. |
| Игорь Мяконьков, председатель инициативной группы предпринимателей города Рыбинска |
| Городу выгоднее продать, безусловно. Сейчас, к сожалению, муниципальная недвижимость используется неэффективно. Частный собственник бережнее относится к своему имуществу, потому что он заплатил за него деньги. Более того, приобретать недвижимость выгодно и предпринимателю. Арендатор, по сути, всегда находится в подвешенном состоянии - не знает, выставят ли его объект на продажу или нет. А выкупив недвижимость - он становится ответственным за свое имущество и соответственно за свой бизнес. |
Во-первых, дорого. Очень дорого. Во-вторых, не у всех предпринимателей есть средства, чтобы единовременно расплатится. Поэтому мы и выступаем за увеличение предельного срока рассрочки до пяти лет, чтобы максимальное количество предпринимателей смогли воспользоваться своим правом. Это будет реальная поддержка предпринимателей. |
Конечно, изменит. Большинство людей, которые действительно занимаются бизнесом и действительно хотят быть уверенными в завтрашнем дне, воспользуются своим преимущественным правом. Кстати, уверенность в будущем, я считаю, очень важным фактором. Кто-то может быть и не купил бы объект по экономическим причинам, но приобретет его, потому что хочет быть уверенным не только в сохранении, но и развитии своего бизнеса. А крепкий средний класс – это реальная опора власти. |
Екатерина Рудая
|
